2008年7月28日，受次级贷款危机影响，位于内华达州的美国第一国民银行被迫停业。

　次贷危机继续影响着美国经济，并在全球范围内引发冲击波，美国政府和监管部门近日展开了积极救市行动。7月30日，美国总统布什签署了一揽子房市救援计划，以协助数百万深陷困境的美国房奴。这些措施能否立竿见影？美国房市是否能就此探底回升？

3000亿美元救楼市

当地时间7月30日一大早,布什签署了总额达3000亿美元的房市援助法案,为美国声势浩大的楼市救援行动摁下了“启动按钮”。

房产贷款坏账专家隆达·威提说：“这一政策应该为可能已经处于绝望中的购房者带来某种形式的救赎，他们现在的利率可能很高，他们可以获得新的贷款，利率较低，这样可以减少月供，并使他们脱离丧失房产抵押权的困境。”

按照这一计划，美国政府将为40万户面临丧失房屋赎回权的美国“房奴”重组债务。贷款者可以直接与他们目前的贷款服务商联系，或者直接向联邦住房管理局批准的贷款机构寻求帮助。这些贷款机构的名单可以在美国住房和城市发展部网站上找到。

这是个自愿参与的计划，因此持有原始贷款的贷款机构必须同意重组贷款。此次的法案要求贷款机构作出很大的让步，他们必须同意取消原来的贷款，提供相当于现在房价90%的新贷款。在某些地区，房产的价格已经下降了20%以上，因此这就意味着贷款机构如果参与救市计划，就将遭到很大的损失。

但是贷款机构如果认为他们这样损失的钱不会超过房屋丧失抵押权程序所花费的高昂代价，那么他们就可能会参与这一计划。

　　新机构接手贷款

如果原始贷款的发放机构同意减免，新的贷款机构就将买下旧的贷款，并接管重组后的贷款。次级市场的贷款利率通常比优等抵押贷款高2%～3%。而如果是采取可调整利率贷款，贷款者起初每月支付低于正常利息的月供，差额部分自动计入贷款本金部分，这导致贷款者在每月还款之后，欠银行的钱反而越来越多，并且这类贷款的利率在一定期限之后，也将随行就市，最终导致贷款者无力偿还。但是获得政府援助的购房者，将可以以固定利率获得政府贷款，从而减轻偿付剩余房款的压力。

原来的贷款机构还要取消对原始贷款的所有费用和惩罚，包括提前预付罚金等，并提前向联邦住房管理局支付贷款本金的3%。

当然，重组后的贷款也有许多限制。例如，贷款者需要购买保险以向联邦住房管理局担保这笔贷款，这一费用是每年缴纳本金的1.5%。

贷款者还必须同意，如果未来房价上涨，出售房屋获得的收益必须与联邦住房管理局分成。也就是说，如果他们出售房产或者重新抵押贷款，他们就必须向联邦住房管理局支付本金3%的“退出费”。如果他们在1年内出售房屋或重新抵押贷款，而在这个过程中他们实现了高于目前房价的收益，那么这部分收益必须100%支付给联邦住房管理局。在一年以后，如果贷款者出售房屋获得收益，其收益的90%必须支付给联邦住房管理局。这个比例在5年内逐年递减10%。在第五年以后一直稳定在50%。

执行成为最大挑战

虽然美国政府的房市救援计划出台令许多人松了一口气，但是分析人士指出，新的房市援助政策的具体实施措施可能在今年10月之后才能完全出台，而真正的援助可能要到明年才会展开，那么对于早在今年上半年就已经陷入房屋赎回权丧失程序的180万美国房奴来说就为时太晚了。

位于华盛顿的国民社区再投资联合会首席运营官吉姆·卡尔说：“问题的底线在于，全部的人员还未到位。当具体的规则得到充实，还需要数月时间来对人员进行培训。”

非赢利组织国民住房大会政策主任莎朗·普莱斯说：“救市政策的执行将是最大的挑战，例如，必须由贷款银行来决定他们是否愿意加入进来。”

按照美国政府的计划，对贷款银行的激励是，政府将向他们担保贷款余额。布鲁金斯研究所高级研究员鲍勃·利坦说：“这可以控制他们的下滑，如果你是一家银行并且认为房地产价格只会越来越糟，那最好现在该采取点措施了。”

美国国会预算办公室在对救市法案的一份分析中估计，在未来4年中，这一法案将影响40万份贷款。房地产行业专家认为，大部分援助申请都将在救市法案实施的头2年提出。

鲍勃·利坦表示，到明年之前，如果没有很多人提出申请的话，那么这一法案将被视为失败。

为房市下滑踩刹车

美国最大的银行美国银行过去数月来一直在为推动该法案通过而进行努力游说。美国银行此前收购了全美房贷公司（Countrywide Mortgage），因此拥有众多符合被救援条件的贷款。

虽然许多批评家认为此次的救市似乎算是对美国银行的一次紧急脱困，但是利坦认为，出台法案总比什么都没有强，他说：“如果你把房价下跌视为一辆脱轨列车，这一法案的出台至少算是踩了部分刹车。”

另一项激励银行参与救市的政策是止损。7月28日，美林公司同意把300亿美元与抵押房贷有关的债券以22%的价格出售。

而对陷入困境的美国购房者来说，这一揽子救市计划可能是他们最后的机会来保全家园，当然前提是他们要符合救市政策的条件。

国民社区再投资联合会首席运营官吉姆·卡尔说：“我们的立场是对那些符合资格的人，这确实会起到作用。但是也非常明显的是，它不会对解除整个房市抵押危机起到很大作用。”

目前，陷入困境的美国购房者最关心的就是贷款银行到底会免除多少贷款。大克利夫兰友邻住宅服务公司常务董事劳·提斯勒表示，这将决定购房者对再融资产品的需求，如果购房者需要再融资的数目过于巨大，那么目前的政策变化实际上没有太多意义。

购房者逐渐失去信心

提斯勒表示，他的公司目前正代表深陷困境的购房者在与贷款服务提供商进行磋商，但是他们目前还没有看到有银行显示出足够的兴趣免除部分贷款，反而有许多银行宁可允许延期还款。

7月30日，美国贷款服务提供商、投资者和顾问公司的私营联盟Hope Now公司宣布，今年6月，该公司对18.1万份贷款进行了债务重组以防止房屋抵押赎回权丧失。去年，该公司也声称防止了190万份贷款遭遇房屋抵押赎回权丧失。超过一半以上的债务重组贷款都是次级抵押贷款，亦即那些信用不佳的人获得的贷款。

Hope Now公司执行董事菲斯·施瓦茨表示，一些债务重组措施涉及处理未缴纳月供等。她说，最终，这些月供将变得支付得起。

Hope Now公司现在监测着92.8万份贷款，大多数为次级可调整利率贷款。这些贷款中，大约只有5.7万份贷款进行了重组。

施瓦茨说，这些重组的贷款中，72%都还有5年或者更久才能还清。

即使有着诸多救市新计划，要说服贷款者参与也将是挑战。例如在克利夫兰，一些贷款者倾向于在还不起贷款时直接扔下房子走人，这种情况在某些较为贫困的街区尤其突出。房产专家安东尼·布兰卡特里说：“一些人经历了掠夺性的贷款，现在他们又面临着丧失房产抵押赎回权，很难再说服他们‘拥抱这座房子’了。”

　　楼市仍在下滑

现在，不需要经济学学位或房产经纪执照也可以看出，房产市场正在下滑。只要在肯塔基州木河谷随便哪条街上走几圈，就会发现这一点——这儿的许多房子都挂着“出售”的牌子，但是却没有许多房子卖掉。

索图斯房产经纪公司总裁吉姆·菲格说：“我们研究了去年以来的房产销售数字和销售额，今年6月的销售数字只有去年6月的一半左右。”

2007年6月，索图斯房产经纪公司在北肯塔基地区售出了22幢房屋。而2008年6月，该公司只在北肯塔基卖出了3幢房子。

当然，也有人从低迷的房产市场中看到了机遇。迈阿密的房价曾经高不可攀，但是在此次的危机中，迈阿密的房价跌幅也遥遥领先。一些人看准机会，专门在迈阿密购买丧失房屋抵押赎回权的房子，然后重新以市场价格出售，或者重新装修后以更高的价格出售。还有一些人则买下房子出租。

失业率为楼市雪上加霜

而失业率的上升正在加深是否会有更多购房者断供的担忧。

经济学家表示，许多美国消费者已经在汽油和食物上支付了更多的收入，因此他们支付沉重的月供已经有些勉强，如果他们在此时失业，那么他们很难再维持月供。经济学家担心，这可能迫使许多购房者不得不在已经低迷而拥挤的市场上出售他们的房子。

美国政府8月1日公布的数据显示，美国失业率在7月达到了5.7%，高于预期。

早在今年6月，当失业率达到5.5%时，失业及其对房地产市场的影响就已经成为了美国各界关切的焦点。

事实上，在失业率上升之前，许多信用不佳而受困于次级贷款的美国购房者已经无力按时支付月供。但是随着失业率上升，许多过去拥有稳定信用的购房者也面临着无法按时付清月供的危险。

美国银行首席经济学家米基·莱维说：“随着失业率上升，一些优等贷款客户也将受到影响。”

至于那些信用较低的贷款客户，失业率的上升只是雪上加霜。（马晶）